대한민국 자산 시장의 미래 : 리츠 투자와 PPP사업

나는 부동산 자산시장의 미래가 리츠와 PPP에 있다고 생각한다.
구체적인 사업특성이 중요한 것이 아니라 자본조달의 방식이 변화해야 한다는 것이다.
 
자본조달이라는 것이 구체적으로 무엇일까? 사업의 리스크를 어떻게 나눌지에 대한 것이다.
만약 사업이 100% 수익성이 보장된다면 모든 리스크를 자신이 가지고 가장 저리로 돈을 빌려 오면 될 것이다.
그러나 역설적으로 리스크가 완전히 없다면 자본조달이 가장 쉬운 사람이 그 사업을 직접할 것이다. 따라서 돈을 빌려주는 것이 아니라 돈을 직접 투자할 것이다. 그리고 가장 자본조달이 쉬운 주체는 국가다. 국가는 그 나라의 가장 낮은 금리의 채권을 발행할 수 있기 때문이다. 그리고 이것을 그 나라의 기준금리라고 한다.
 
100% 수익성이 보장되는 사업만 존재하는 세상에서는 정부가 모든 사업을 진행할 것이다. 마치 공산주의 정부처럼 말이다. 그러나 공산주의 정부가 실패했듯, 모든 사업에는 리스크가 존재한다. 즉, 미지의, 아무리 노력해도 알 수 없는 어떤 불확실성이 존재하는 것이다. 그 리스크 혹은 불확실성의 차이로 인해서 자본조달의 문제가 발생하는 것이다.
 
보통 수학적으로 불확실성을 표현할 때에는 표준편차와 같은 개념을 이용한다. 즉, 대표값에서 다른 가능성들이 얼마나 넓게 퍼져있는지를 알려준다. 우리가 원하는 것은 최종 이윤이고, 최종 이윤의 확실성은 다른 가능성들이 별로 없어야 한다.
 
이윤이라는 것은 최종 결과물의 스칼라 값이다. 모든 질적으로 다른의 가치들이 projection(말 그대로 vector가 scalar가 되듯)된 것이다. 건설 프로젝트에서는 다양한 리스크가 혼재한다. 예를 들어, 폐기물 처리 공장을 짓는 건설프로젝트에서는 최종적인 폐기물 처리 공장의 수익이 중요하다. 이 수익이 타당성이 존재하면 이제 그 타당성이 실패할 리스크를 계산하고 그 리스크가 감당할만 하면 사업은 진행된다. 수익이 나는 사업 아이디어는 지천에 널려있다. 문제는 각 사업의 리스크가 줄어들지 않는다는 것이다. 폐기물 공장 인허가 리스크(민원 리스크 포함)이 우선 해결되어야 한다. 해결된 이후에도 엔지니어링 리스크(설계, 시공 등)가 존재하며, 또한 이러한 것들이 어느 정도 계획이 잡혔더라도 다시금 투자금을 조달해야하는 리스크가 존재한다. 그 외에도 노사 리스크도 있다. 노동자의 임금 협상 결렬이나 각종 월례비, 장비 및 채용 강요 등으로 인한 직간접적 공사비 문제, 노조의 단체 행동으로 인한 공사지연 등의 문제들도 처리해야 한다.
 
스칼라의 이윤값의 분포는 이러한 리스크의 발생 정도에 따라서 달라진다. 리스크가 발생하더라도 여러 장치들을 통해서 이윤의 변동을 줄이면 이것이 리스크 헷징이 된다. 보험은 좋은 장치 중 하나이다. 건설 도급계약에 흔히 존재하는 지체상금과 같은 규정도 공기 지연에 따른 손해를 방지하는 역할을 한다.
 
여러 리스크 중, 아무튼 준공이 예상되로 되고 품질 수준이 계약된 정도 이상이면 사업리스크만 존재하게 된다. 건설사업관리를 잘한다는 것은 사업주에게 오로지 사업리스크만 부담하게 하는 것이라고 할 수 있다. 공사비용증가, 공기지연, 각종 건설 도중 인허가 및 민원, 시공사와의 분쟁, 무리한 설계변경, 안전, 품질, 공종간의 간섭 등의 여러 문제들을 사전에 차단하여 사업주가 사업리스크에 만 집중하도록 하는 것이다.
 
건설 프로젝트는 프로젝트마다 그 특성이 천차만별이기 때문에 기본적인 시공외의 것에서 프로젝트의 특성이 드러나는 문제가 존재할 가능성이 높다. 그래서 그러한 프로젝트의 특성에 맞는 적절한 사업관리가 필요하다고 생각한다. 기본적인 시공의 문제는 시공사 및 전문건설업체가 충분히 처리할 수 있다. 하지만 주요한 공정, 주요한 품질 및 자재에 있어서는 특별한 주의를 기울여야 하며, 특별히 공기에 지대한 영향을 미칠 수 있는 공사나 안전, 품질상에 문제를 야기할 수 있는 공사를 찾아내어 특별히 관리를 하는 것이 중요하다.
 
관리는 통제불가능한 상황이 발생하여 피해가 발생하는 것을 막는 것이다. 그러므로 리스크를 항상 생각해야 한다. 그러나 한편으로는 자신이 건설 프로젝트에서 어떤 관리 계층에 있는지를 또한 염두할 필요가 있다. 너무 사소한 것들에 집착을 하는 마이크로 매니징을 하다보면 너무 많은 에너지를 하위 계층의 관리 대상에 집중하여 넓은 그림을 보지 못하여 정작 자신이 해야할 일을 하지 못할 수 있다. 작업 반장의 관리, 하도급 사의 관리, 시공자의 관리, 감리자의 관리, 건설사업관리자의 관리, 발주자의 관리는 모두 다 다를 수 밖에 없다. 극단적으로 발주자가 작업반장 수준에서 관리를 한다고 생각해 보자. 아마 근로자도 그렇게 관리를 하는 발주자도 모두 힘들 것이다. 
 
건설사업관리자는 아무것도 하는 것이 없는 것과 같다. 사실 그러나 그런 상태로 있는 것이 올바른 건설사업관리다. 아무것도 하는 것이 없는 것처럼 시작해야 시공, 감리, 발주자를 모두 Orchestration 할 수 있다. 지휘자는 막대기를 들고 사실 아무것도 하는 것이 없는 것처럼 보인다. 그러나 가장 중요한 문제를 짚을 수 있는 섬세한 주의력이 필요하다. 또한 문제를 짚고 그것을 해결하기 위해 각종 이해관계자들을 설득하고 협의하고 타협하도로 이끄는 능력도 중요하다.
 
흥미로운 것은 세상은 변증법적으로 움직인다. 작은 문제들은 하부 계층에서 처리되어 상부 계층으로 잘 올라오지 않는다. 하지만 큰 문제는 작은 문제들이 해결되는 가운데서도 조금씩 모여 상부로 올라오게 된다. 큰 문제가 수면위로 올라오기 전에 최대한 제거를 하는 것이 중요하다. 또한 큰 문제가 올라와야 한다면 그것을 해결할 방법을 큰 문제가 수면위로 올라오기 전에 찾도록 미리 노력을 해야한다. 

잠깐 딴길로 샜지만, 아무튼 리츠와 PPP를 결합하면 한국의 높은 부동산 투자 수요와 부족한 정부의 재원과 사업리스크 부담능력, 정부 정책 결정의 비효율성을 한번에 해결 할 수 있을 것이다. 그리고 그러한 투자 수익을 공모를 통해 공공에게 되돌려 줄 수도 있다. 또한 사업투자에 공모형투자자들이 많이 참여하면 사업 투명성도 자연스레 해결된다.

사업관리를 매우 투명하면서 실시간 정보공유를 하면 공모투자가 활발해지고 이로 인해 정부와 민간의 인프라 사업협력이 활발해지며 만성적 국가 적자와 인프라부족, 정부의 비효율성과 부족한 사업성 분석 및 계획능력을 해결할 수 있다. 나아가 이러한 방식의 PPP사업 역량은 해외 인프라 투자 사업에 진출하여 고부가가치를 창출할 수 있다고 생각한다.

주택과 상가 투자등으로 높은 사업리스크를 일반 국민에게 개별적으로 떠넘기는것은 위험하다. 국민에게 필요한 인프라를 제공하고 그로인해 자본 조달을 한 기여를 이익으로 바꾸어 공모투자자들이 가지고 인프라로인한 사회적 가치는 국민이 누릴 수 있다. 이러한 방식은 투명성이 필수이고 기존의 정부주도형보다 더 투명하고 필요한 인프라를 공급할 수 있다.